Ο προσφάτως δημοσιευθείς ν. 5092/2024 για την αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας στις παραθαλάσσιες περιοχές άπτεται σημαντικών θεμάτων που σχετίζονται με την παραχώρηση των αιγιαλών, δίνοντας έμφαση στη διαφάνεια και την αποτελεσματικότητα των ελέγχων μέσω της αξιοποίησης της σύγχρονης τεχνολογίας.
Ιδιαίτερο τμήμα του νόμου καταλαμβάνει η παραχώρηση απλής χρήσης τμήματος αιγιαλού και παραλίας που βρίσκεται μπροστά από ξενοδοχειακές μονάδες και καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος με αρκετές αποκλίσεις από τις γενικές διατάξεις. Αποσαφηνίζοντας και αντικειμενικοποιώντας τη διαδικασία παραχώρησης αιγιαλών σε ξενοδοχειακά καταλύματα, ένα φλέγον ζήτημα που άπτεται άμεσα του τουριστικού προϊόντος της χώρας μας, ο ν. 5092/2024 έχει αρκετές διαφορές από το προϋφιστάμενο νομικό πλαίσιο.
Πεδίο εφαρμογής
Οι ειδικότερες διατάξεις του άρθρου 11 αφορούν τη διαδικασία παραχώρησης σε α) κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα, β) ενοικιαζόμενα επιπλωμένα δωμάτια – διαμερίσματα, γ) camping, δ) καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος και ε), ναυταθλητικά σωματεία με ειδική αθλητική αναγνώριση της παρ. παρ. 1 του άρθρου 8 του ν. 2725/1999 και εγγραφή στο ηλεκτρονικό μητρώο αθλητικών σωματείων του άρθρου 142 του ν. 4714/2020 που λειτουργούν νόμιμα σε χώρο όμορο του τμήματος αιγιαλού και παραλίας.
Σύναψη, τίμημα και διάρκεια σύμβασης
Η κυριότερη απόκλιση από τις γενικές διατάξεις του νόμου είναι ότι η παραχώρηση γίνεται χωρίς δημοπρασία, έτσι ώστε να προστατευθούν τα επιχειρηματικά συμφέροντα της επιχείρησης που λειτουργεί σε χώρο όμορο της παραλίας.
Αναφορικά με τη διάρκεια της σύμβασης, θεσπίζεται πλέον ελάχιστη διάρκεια παραχώρησης από ένα έως τρία έτη, σε αντίθεση με τον προϊσχύσαντα ν. 2971/2001 που όριζε μόνο ότι η διάρκεια παραχώρησης είναι έως 3 έτη.
Επιπλέον, εισάγεται νέα ρύθμιση αναφορικά και με το τίμημα της παραχώρησης. Δεδομένου ότι δεν γίνεται δημοπρασία, έπρεπε να ανευρεθεί άλλος τρόπος αντικειμενικοποίησης του τιμήματος, κάτι που δεν προβλεπόταν στον ν. 2971/2001. Έτσι, ορίζεται ότι το τίμημα θα είναι προσαυξημένο κατά 20% σε σχέση με την τιμή πρώτης προσφοράς στις περιπτώσεις παραχώρησης μέσω πλειοδοτικής δημοπρασίας.
Επιφάνεια παραχωρούμενου τμήματος
Η γενική απαγόρευση του ν. 5092/2024 για μη κάλυψη άνω των 500 τ.μ. και του μέγιστου ορίου του 50% του αιγιαλού ισχύει και στις περιπτώσεις παραχώρησης αιγιαλού σε ξενοδοχειακά καταλύματα.
Ωστόσο, εν προκειμένω υφίσταται εξαίρεση και είναι επιτρεπτή η παραχώρηση μεγαλύτερης επιφάνειας από τα 500 τ.μ., εφόσον πρόκειται για κύριο ξενοδοχειακό κατάλυμα, camping ή σύνθετο τουριστικό κατάλυμα του ν. 4276/2014. Ωστόσο, και σε αυτή την περίπτωση είναι υποχρεωτικό να καταλείπεται ελεύθερο το 50% του αιγιαλού.
Εάν υπάρχουν συνεχόμενες όμορες επιχειρήσεις στην παραλία, θα πρέπει να καταλείπεται ελεύθερη ζώνη πλάτους 6 τουλάχιστον μέτρων μεταξύ των ορίων τους και το εμβαδόν του παραχωρούμενου χώρου μπορεί να μειωθεί ακόμα και κατά το ήμισυ, προκειμένου να καταλείπεται ελεύθερο τουλάχιστον το 50% του εμβαδού. Εφόσον οι όμορες επιχειρήσεις έχουν προβολή στην ίδια έκταση αιγιαλού, τότε ισχύουν οι ανωτέρω περιορισμοί ως προς το συνολικό εμβαδόν, το οποίο χωρίζεται περαιτέρω σε διακριτά τμήματα ανάλογα με την πρόσοψη κάθε επιχείρησης.
Παραχώρηση μικρών αιγιαλών
Οι γενικές διατάξεις του ν. 5092/2024 απαγορεύουν την παραχώρηση αιγιαλού, όταν το μήκος ή το πλάτος της παραλίας είναι μικρότερο των 4 μέτρων ή όταν το συνολικό εμβαδόν του αιγιαλού είναι μικρότερο των 150 τ.μ. Ναι μεν η απαγόρευση αυτή ισχύει καταρχήν στις εν λόγω παραχωρήσεις, εντούτοις είναι επιτρεπτή η παραχώρηση σε ξενοδοχειακά καταλύματα, με τον όρο ότι ισχύουν οι λοιποί γενικοί και ειδικοί περιορισμοί.
Υπό το προηγούμενο καθεστώς ίσχυε γενική απαγόρευση παραχώρησης όταν το μήκος ή το πλάτος αιγιαλού και παραλίας ήταν μικρότερο των 5 μέτρων ή όταν το συνολικό εμβαδόν του αιγιαλού ήταν μικρότερο των 150 τετραγωνικών μέτρων χωρίς τη δυνατότητα εξαίρεσης.
Παρεμβολή ακινήτου της ΕΤΑΔ ή του Δημοσίου
Ένα συχνό πρόβλημα στις παραχωρήσεις αιγιαλών σε ξενοδοχειακά καταλύματα παρατηρείται όταν μεταξύ της επιχείρησης και του παραχωρούμενου τμήματος υπάρχει ακίνητο που ανήκει στην ιδιωτική περιουσία του Δημοσίου ή στην ΕΤΑΔ Α.Ε. Με το προϋφιστάμενο καθεστώς έπρεπε να προηγηθεί η απόκτηση εμπράγματου ή ενοχικού δικαιώματος επί του ακινήτου αυτού και η επέκταση της επιχειρηματικής δραστηριότητας και επ’ αυτού, προκειμένου να αποκτηθεί η ιδιότητα του όμορου.
Πλέον με τον νέο νόμο, αν το ακίνητο ανήκει στην ιδιωτική περιουσία του Δημοσίου δεν τίθεται καμία προϋπόθεση. Αντίθετα, αν το ακίνητο ανήκει στην ΕΤΑΔ Α.Ε. επίσης δεν τίθεται η παραπάνω προϋπόθεση, αλλά θεσπίζεται νέα διαδικασία για την επέκταση της σύμβασης παραχώρησης και στο ενδιάμεσο ακίνητο.
Υποχρεώσεις παραχωρησιούχων και δήμων
Το άρθρο 8 του ν. 5092/2024 θεσπίζει ελάχιστες υποχρεώσεις των παραχωρησιούχων που στοχεύουν στην απρόσκοπτη πρόσβαση του κοινού στην παραλία καθώς και στη διευκόλυνση των καταγγελιών. Οι υποχρεώσεις αυτές αφορούν όλους τους παραχωρησιούχους και επομένως και τα όμορα ξενοδοχειακά καταλύματα.
Οι κυριότερες επιβαλλόμενες υποχρεώσεις είναι η διασφάλιση της ελεύθερης πρόσβασης του κοινού, η εγκατάσταση ειδικών πλατφορμών για ΑΜΕΑ, ο περιορισμός ομπρελοκαθισμάτων σε συγκεκριμένο ποσοστό της επιφάνειας, ώστε να υπάρχει ελεύθερη ζώνη στην παραλία, η ανάρτηση πινακίδας με σκοπό την πρόσβαση του κοινού στο σύστημα ηλεκτρονικών καταγγελιών και φυσικά ο καθαρισμός και η διατήρηση της μορφολογίας της ακτής.
Υποχρεώσεις, όμως, έχει ο παραχωρησιούχος και κατά τη λήξη της σύμβασης (άρθρο 13). Συγκεκριμένα, οφείλει να αφαιρεί από τον αιγιαλό τα κινητά στοιχεία που τοποθετήθηκαν για τους σκοπούς της παραχώρησης και να παραδίδει τον χώρο καθαρό από κάθε είδους ρύπο.
Εφόσον ο παραχωρησιούχος δεν συμμορφώνεται με τις εν λόγω υποχρεώσεις που πηγάζουν εκ του νόμου αλλά και τις συμβατικές του υποχρεώσεις, η σύμβαση μπορεί να καταγγελθεί αζημίως από τον παραχωρούντα φορέα.
Συμπερασματικά
Ο νέος νόμος επιχειρεί να διευκολύνει την παραχώρηση αιγιαλού ή παραλίας σε όμορα ξενοδοχειακά καταλύματα, μειώνοντας τη γραφειοκρατία και παρέχοντας ορισμένες εξαιρέσεις από τις γενικές διατάξεις για την απρόσκοπτη και κερδοφόρα λειτουργία της επιχείρησης.
Από την άλλη, αναμένονται εντατικότεροι έλεγχοι και επιβολή κυρώσεων, οπότε η συμμόρφωση με τον νόμο και τις ειδικότερες διατάξεις του θα πρέπει να αποτελεί βασική προτεραιότητα των επιχειρήσεων.
Λίγα λόγια για μας
Η Your Legal Partners είναι μια κορυφαία δικηγορική εταιρεία, που δημιουργήθηκε το 2008 με όραμα να εισαγάγει ένα νέο μοντέλο δικηγορικής εταιρείας που συνδυάζει συμβουλές υψηλής ποιότητας τόσο σε ελληνικές όσο και σε διεθνείς συναλλαγές σε όλο το φάσμα των εταιρικών θεμάτων με την επένδυση στους στόχους των πελατών μας με βαθιά κατανόηση τους επιχειρηματικού περιβάλλοντος. Η ομάδα Ακινήτων της εταιρείας έχει συμμετάσχει σε μια σειρά από τα πιο καινοτόμα και σύνθετα έργα, συμπεριλαμβανομένων έργων υποδομής, χώρων logistics, εμπορικών και οικιστικών συγκροτημάτων και έργων στον τομέα της φιλοξενίας.
